上の図は管理組合業務と運営資金の関係を示したアウトラインになります。管理組合の業務は、大きく３つに分類されます。１つは、総会、理事会、専門委員会といった管理組合の運営管理です。２つめは、マンションの保全、修繕、清掃など資産の維持管理です。３つめは、管理規約の改定や運用、コミュニティの形成、防災などの生活管理です。この３つの管理をしっかりと行うことができてはじめて、マンションの資産価値を高めることができますし、また快適な住環境を確保できるわけです。

これを計画どおりに推進していくためには、安定した運営資金が必要になります。この運営資金を安定化させるためには、収入を増やすか、支出を減らす以外に方法はありません。この場合に費用の合理化にとどまることなく、収入の安定化策についても同時に検討することが望まれます。たとえば消費税増税については、そのアップ分を費用の中だけで吸収するには限界があり、現実的には管理費等の値上げでカバーするしかないからです、

ところでマンション管理適正化法という法律の中には、マンション管理を適正に実施していくためのガイドラインが示されています。その中の管理組合の経理については、こう書かれています。「管理組合の経理は、管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されていることが重要である。このため、管理費及び特別修繕費等について、必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要がある。」この中の「経済的基盤の確立」という意味について、もう少し掘り下げてみたいと思います。下図を御覧ください。

管理組合でも営利企業と同様に毎年、決算報告書を作成しています。決算報告書は、収支報告書と貸借対照表で構成されていますが、さらに収支報告書は、管理費と修繕積立金の２本に分かれます。 ともに収入から支出を差し引いたものが当期収支差額となって、これがプラスであれば当期剰余金となります。この当期剰余金は、その下の貸借対照表の右側下の剰余金の中に貯まっていきます。つまり、ここは管理費と修繕積立金の剰余金を貯めていく部分になります。

つまり、経済的基盤の確立とは、剰余金の部分を充実させ、資金繰りに困らない状態を意味します。経済的基盤の確立と運営資金の安定化は、ほぼ同じ意味として理解してよろしいと思います。

1. 管理費の合理化⇒節約・節減して出費を抑える。
   1. 管理委託業務の合理化
      ・現在の管理サービスの品質を変えずに管理委託費を削減する方向
      ・現在の管理委託費を変えずに管理サービスの品質を高める方向
   2. 電気料金（一括受電、電子ブレーカー等、LED）
   3. 損害保険（長期契約）
   4. 定額コストの変動費化など
2. 修繕積立金の有効活用⇒競争原理を導入し、適正価格で取引する
   1. 大規模修繕工事
   2. 機械式駐車場更新工事

1. 管理会社から管理費明細表を取得し、これを徹底的に洗う方法
   • 実費精算が可能な項目はすべて定額から実費精算に変更
   • 一般管理費や管理報酬の減額要求
2. 専門業者の世間相場を把握し、直接契約する方法
   • エレベーター保守、機械式駐車場保守、消防設備点検、受水槽清掃、定期清掃、植栽剪定の費用を近隣の専門業者から直接見積を入手
3. 管理会社から見積書を入手し、見積もり比較する方法
   • 管理会社数社から見積もりを入手し、比較選定する。

上の図は、左側から右側へステップアップして、管理組合が目指す最終ゴールに到達するためのロードマップを示したものです。ただし、このステップアップの順番や進め方はマンションごとに異なってくると思いますので、参考程度にご覧ください。

最初のスタート地点では費用の合理化策を追求すると同時に、管理サービスの維持を図っていきます。そして次に収入の安定化策を実行することによって運営資金の安定化を実現します。ここは、いわば中間地点です。運営資金の安定化を実現できれば、多少の逆風にあっても適切な大規模修繕工事を実施することができます。その結果、最終ゴールの資産価値の向上、快適な住環境を確保できるわけです。ここで重要なことは、費用のコスト削減にとどまらず、収入の安定化策も同時に検討してこそ、運営資金の安定化が実現できるという点になります。