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マンションにとって管理規約は、なぜ重要なのでしょうか?

総会運営支援
マンションでは、複数の区分所有者が1棟の建物を区分して所有しているため、どうしても複雑な権利関係、利用関係を調整する必要性が生じます。駐車場の問題、ペットの問題、騒音の問題、管理費や修繕積立金の管理方法、修繕の方法など、どれ一つとっても区分所有者間のルールがなければ円滑に進みません。もちろん、マンションなど区分所有建物の権利関係や管理運営の基本的なルールを定めた法律に区分所有法がありますが、実際にマンションの管理運営を合理的に行い、トラブルが起きるのを未然に防いで良好なマンションライフを営むためには、区分所有者間の共同のルールを定めておくことが極めて有効です。

そこで、区分所有法は、区分所有者の集会の決議により、マンションの「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」については、広く規約で定めることを認めています。(同法30条、31条)。このように管理規約は、管理組合の最も根本的なルールを定めたものとして大変重要な意味を有しています。つまり快適なマンションライフを築くには、管理規約は何よりも欠かせないものといえます。
管理規約はなぜ重要

管理規約を見直すタイミング

管理規約を見直すタイミング
  1. 管理規約がマンションの実態に合わなくなったとき
    規約が実態と合わなくなり、規約をそのまま適用すると不都合だと感じたときは、見直しを検討するタイミングと言えます。たとえば、組合員の高齢化や賃貸化の増加により、管理組合役員の引き受け手がいなくなったにもかかわらず、規約で役員の資格要件を「居住者である組合員」としているため、役員候補者を挙げることができないとかで同じ候補者になって困るという場合には「組合員でない配偶者や親族」も含めるように緩和するとか、役員の定数を減らすとか、輪番制にするとかの見直しが検討されるべきでしょう。
  2. 標準管理規約が改正されたとき
    標準管理規約は「規約の制定、変更する際の参考」とされるべきものであり、標準管理規約が改正されたからといって、それぞれのマンションの規約が改正を義務付けられているわけではありません。しかし、標準管理規約が改正されたときは、自分のマンションの規約を見直す契機にすべきでしょう。たとえば、水漏れが発生し、調査したところ、原因箇所は排水管の縦管と住戸部分の横引き管の継手部分であることが分かったとします。しかし、規約に、その継手部分が共用部分か専有部分かの規定がなければ、維持費用を誰が負担すべきか問題になります。平成16年に改正された標準管理規約では「別表第2」に共用部分の範囲として、給排水管の区分等が追記され明確になりました。これを参考にして、規約に共用部分の範囲についての詳細の定めを置けば、上記のごとき問題の発生を防止することができます。このようなタイミングをとらえて改正してみてはどうでしょうか。
  3. 区分所有法等の関連法令が改正されたとき
    区分所有法に「規約で別段の定めができる」との明文規定がない場合、原則として、その区分所有法の条文は強行規定であり、規約によって、この条文と異なる定めをしても効力を生じません。
    そこで、区分所有法等の関連法令等が改正され、その結果、規約がこのような強行規定に違反する状況になったときは、規約を見直す必要があります。

使用細則の整備

管理規約を見直すと同時に使用細則も整備します。使用細則は大きく分けて、共用施設の使用に関する細則と、管理組合運営上の細則に分けられます。一般的に使用細則と呼ばれるものは、共用施設の使用に関する規則であり、マンション新築当初は使用細則しか定められていないケースが多いと思います。しかしながら、マンションのトラブルを防止し、そのトラブルを円満に処理し、かつ再発を防止していくには、きめ細かな使用細則が必要になります。
以下は細則の一例になります。
  1. 管理組合運営に関する細則(理事等、役員が守る細則)
    1. 管理組合役員選出細則
    2. 理事会運営細則
    3. 会計処理細則
    4. 修繕委員会細則
    5. 防犯カメラの運用に関する細則
    6. その他
  2. 共用施設使用のための細則(マンション住民が守る細則)
    1. 駐車場使用の細則
    2. 駐輪場使用の細則
    3. 集会室使用の細則
    4. ペット飼育に関する細則
    5. 専有部分のリフォームに関する細則
    6. その他共用施設の使用に関する細則

管理規約改正の進め方

当事務所のサービス内容

 

  1. 専門委員会の立ち上げ及び委員会出席
  2. 現行の管理規約の監修及びチェック
    • 必要に応じて問題点や改正案に関する報告書を提出
    • 勉強会開催と質疑応答
  3. 改訂規約等の素案の作成
    • マンション標準管理規約/現行規約/改訂規約の三比較表
    • 必要に応じて改正内容やポイントをまとめた報告書を提出
  4. 報告のための住民説明会、理事会、総会への出席

 

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