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長期修繕計画コンサルティング

総会運営支援
長期修繕計画書は、マンションの今後25~30年を見据えて、修繕予定や修繕実施時期並びに資金計画を概算レベルで把握するための資料です。
長期修繕計画作成する目的は、主に以下の3つです。
  1. 将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
  2. 計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
  3. 修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。
長期修繕計画は、物価や消費税等などの不確定要素を含んでいますので、5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基 づいて見直すことが必要です。当事務所では、主に下記の観点から長期修繕計画のコンサルティングを行っております。
  • 長期修繕計画の精査等の業務
    既存の長期修繕計画の妥当性や有効性などを精査し、報告書を作成します。
  • 長期修繕計画の見直しの事業のコンサルタント業務
    建物診断を通じて長期修繕計画及び修繕積立金の見直しを行い、住民説明会や総会への報告書を作成します。

長期修繕計画作成のためのガイドライン 

大幅赤字の長期修繕計画
大幅赤字の長期修繕計画
改善後の長期修繕計画
改善後の長期修繕計画
従来、長期修繕計画の内容や様式は、作成者によってばらばらで、必要な修繕項目の漏れや計画に基づき修繕積立金が設定されていないなど不十分な内容のものが少なくありませんでした。こうした状態を是正するため、平成20年6月に、国土交通省から「長期修繕計画標準様式・作成活用ガイドライン」が公表されております。

このガイドラインでは,修繕項目などの漏れを防ぐため,計画期間は新築物件について30年以上,既存物件について25年以上と定められたほか,通常必要な修繕項目として19の中項目と50の小項目が明示されています。推定修繕工事費については算出根拠を明示し,収支計画においては推定修繕工事費の累計額を上回る額の修繕積立金を積み立てるべきこと,修繕積立金は均等積立方式によって積み立てるべきことなども明示されています。右の表は、長期修繕計画における修繕積立金が大幅に不足していたことから、長期修繕計画の見直しを行うとともに、不足する修繕積立金をカバーするため、修繕積立金の改定及び借入計画を検討したものです。

また、平成23年には国土交通省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が公表されております。このガイドラインは,主として新築マンションの購入予定者向けに,修繕積立金に関する基本的知識や金額の目安などを示し,このガイドラインを読めば,自分が住んでいるマンションについて,修繕積立金の目安となる金額を自分で算出することができるようになっています。
 
資料
この2つのガイドラインを上手に活用すれば、かなり精度の高い長期修繕計画が作成できるでしょう。しかし、平成25年度マンション総合調査によると、前者のガイドラインの認知率は22%、後者の認知率が32%と低く、あまり認知されていないようです。こうしたことから同調査では「長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定し、かつ25年以上の長期修繕計画がある」と回答したマンションは46%にとどまっています。

長期修繕計画の作成レベル 

長期修繕計画の設定方法には次の4段階のレベルがあります。
大規模修繕工事
レベル 内    容
建物診断を行わずに簡易的にモデル化して算出する方法
工事項目と部位ごとに工事モデルの仕様を定め、戸当たり標準単価に対象となるマンションのデータを入力し、これに一定の係数を乗じて工事費を定める方法で長期修繕計画の作成費は最も安い。 築年数の浅いマンションで修繕積立金の根拠を出すための簡易的システムとして使用される。
建物診断を行わずに部位別数量等を用いて算出する方法
設計図書を基に工事項目ごとに工事仕様を定め、各部位の大枠の数量を拾い上げ、各工事の単価を乗じて、算出する方法で、上記1よりは多少、精度が高い。
過去の工事実績を反映して算出する方法
1回目の大規模マンションを終えたマンション、過去の実績数値を基に算出する方法
建物診断を行い、実施設計を基に算出する方法
実施設計の仕様を根拠に算出する方法で、実施設計のレベルに近づくほど、長期修繕計画を作成する費用がかかるが、精度は最も高い。

修繕積立金の額の算定方法と目安




長期修繕計画の作成または見直し後は、修繕積立金の額を算定します。修繕積立金の算定方法と目安は以下のとおりです。

修繕積立金の額の算出(月・戸あたり)

修繕積立金に関するガイドライン(国交省)【抜粋】

一般にマンションの分譲段階では、分譲業者が長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定されるなどの例も見られ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例が生じています。

このため、国交省において、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等について判断材料を提供するために、「マンション修繕積立金に関するガイドライン」が公表されました。同ガイドラインのポイントは、次のとおりです。

当事務所のサービス内容

 

以下のサービス内容は、建物診断を通じて長期修繕計画及び修繕積立金の見直しを行い、住民説明会や総会への報告書を作成した場合のフローになります。
  1. コンサルタントの選定
    • 修繕委員会等と協議の上、マンションの規模や状況に応じ、複数のコンサルタント会社を選定して見積もりを依頼します。見積もりの際は共通仕様書を作成して同一条件で比較できるようにします。
    • 現地調査の段取りや質疑に対する回答書を作成し、見積取得後は各社の比較一覧表を作成して理事会に提出します。
    • 必要に応じ、ヒアリング及びプレゼンテーション)を実施します。
    • その後、候補会社を1社にしぼり込み、理事会(状況によっては総会)でコンサルタントを選定するための手続きをサポートします。
  2. 診断作業への立会い
    • コンサルタントが建物・設備の診断作業を実施する際に、適正に実施されているか管理組合の立場で現場に立ち会います。
  3. 長期修繕計画書の内容の精査・修繕積立金の改定案及び報告書
    • 長期修繕計画に関して計画書の精査を実施し、その妥当性に関して助言を行い、報告書を作成します。
    • 上記作業に伴い、修繕積立金の改定案を作成します。
  4. 住民説明会及び総会支援
    • 長期修繕計画及び修繕積立金の内容を住民に周知するための住民説明会、承認を得るための総会に同席し、助言等支援します。

 

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