メインアイキャッチ画像
HOME > サービス案内:大規模修繕工事コンサルティング
総会運営支援
「大規模修繕」とは、長期修繕計画を踏まえて計画的に実施する「計画修繕」のうち、建物全体又は複数部位について行なう大規模な修繕をいいます。一般的に、劣化損傷した屋上や外壁等の部位の性能・機能を、原状又は実用上支障のない状態までに回復させるための修繕が主になります。

大規模修繕工事は、マンションの規模にもよりますが、数千万円から数億円の高額な取引となりますので、管理組合としては組合員に正しい情報開示を行い、透明性を確保し、説明責任を果たすことが求められます。とくに設計事務所や施工業者の選定においては不正や談合を排除するため、「透明性」「公正性」「合理性」を確保することが極めて重要となります。しかし、現実には管理組合として当業務の活動に多くの時間を割けないことや、専門知識に乏しいことが原因で適正な工事を推進していくことが困難な状況となっています。

こうした際に、当事務所が大規模修繕工事の発意からアフター点検に至るまで管理組合を全面支援することにより、「透明性」「公正性」「合理性」が確保され、区分所有者の合意形成を円滑に図ることができ、管理組合の一大事業を完遂することが可能となります。

一般的な大規模工事のフロー 

施工会社選定プロセス
大規模修繕工事
  1. 大規模修繕工事の発意、委員会設置の検討
    大規模修繕工事は実施の発意から工事の完了まで2~3年程度かかりますので、管理組合の役員に任期は、1・2年程度ですし、通常の業務と併せて行うには負担が大きいため、一般的には修繕委員会の設置を検討します。
  2. 実施方法の検討
    大規模修繕工事の実施方法には、設計監理方式や責任施工方式などがあり、管理組合の考え方に応じて検討します。設計監理方式は設計事務所に、調査・診断、修繕設計、工事監理などの業務を委託する方式です。工事の施工と分離しているので、施工会社から複数から選択できることと、第三者の立場で厳正な工事監理が期待できます。責任管理方式は、大規模修繕工事に契約実績があって、特に信頼できる施工会社又は管理会社がある場合に、調査・診断、修繕設計などの業務を委託し、工事の施工を負わせる方式です。専門的な第三者によるチェックがありませんので、施工会社に「お任せ」とならないよう管理組合による工事などのチェック体制などが課題となります。
  3. 設計者の選定
    委託方式を設計監理方式とする場合、設計事務所をどのような条件で選定するかを検討します。公募による場合は、業界向けの新聞などにより募集し競争原理を働かせます。見積から数社に絞り込んだうえ、ヒアリングを行い選定します。
  4. 建物の劣化診断
    設計事務所で劣化診断を行い、結果報告書を作成します。劣化調査は、修繕履歴調査やアンケート調査、目視調査や軽微破壊して調査する物理的調査などがあります。
  5. 基本計画・資金計画・実施設計
    劣化診断の結果を元に、修繕の方針・基本計画を検討します。実施設計が済み概算工事費用が算出されたら、資金計画を見直し、借入や修繕積立金の値上げも検討しなくてはなりません。
  6. 施工業者の選定
    施工業者をどのような条件で選定するかを検討します。公募による場合は、業界向けの新聞などにより募集し競争原理を働かせます。見積から数社に絞り込んだうえ、ヒアリングを行い選定します。施工業者は、工事完了後も責任を持ってアフター点検をしてもらう必要がありますので、財務内容も大事な比較要素になります。
  7. 総会での決議
    総会で修繕積立金の取り崩し、施工業者の決定について決議します。借入をしなくてはならない場合は、あわせて決議します。
  8. 工事説明会・工事
    施工業者による住民説明会を開催します。工事をスムーズに進めるためには、組合員のご協力が欠かせません。
  9. 工事完了
    工事が完了しましたら、立会いチェックをします。問題なければ調印して終了となります。工事完了図書類は必ず受け取り、修繕履歴図書とします。
  10. アフター点検
    工事完了後も保証契約に応じて、アフターサービスを受けられます。瑕疵点検や手直しをしてもらいます。

当事務所のサービス内容

 

  1. 建築設計事務所の選定
    • 設計監理方式と責任施工方式の検討を理事会と行い、設計監理方式を採用する場合は、見積仕様書を作成して、複数のコンサルタント会社から見積もりを入手します。
    • 見積一覧表を作成し、必要に応じヒアリング又はプレゼンテーションを実施し、コンサルタントを選定します。
    • 総会決議が必要な場合は、議案書の作成や総会へ出席してサポートします。
  2. 施工業者の選定
    • 工事内容に応じ、施工業者選定の基準について理事会と協議します。
    • 新聞スペース等を使用した公募や、組合員推薦などの方法で見積参加会社を募集し、1次選考のサポートをします。
    • その後、2次選考(見積入手)3次選考(ヒアリング等)を経て、最終工事会社候補を選定します。
    • 理事会決議後、臨時総会の議案書作成のサポートを経て最終決定をします。
  3. 工事期間中の定例会議への出席
    • 管理組合サイドの立場で、工事期間中は定例会議に出席して工事進捗状況や居住者からの苦情を整理して理事会に報告します。
    • 管理組合で決定するべき仕様や色の選定に関し、管理組合の委任を受け、工事業者と連絡をとります。
    • 議事録の内容を確認します。
  4. 各種検査への立会い
    • 工事期間中の中間検査に立会い、打ち合わせどおりに実施されているか等を確認して理事会に報告します。
  5. 最終完了検査及び提出書類の確認
    • 完了検査への立会い、工事増減清算業務への立会い、最終提出書類の確認等を実施します。

 

お問合せ・ご相談はこちらから

ページTOPへ