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マンション敷地売却制度

2016年02月08日

現在、我が国のマンションストック総数は約601万戸(平成25年末現在)であり、そのうち旧耐震基準で建設されたものが約106万戸にのぼり、その中の多くが耐震性不足マンションと考えられています。こういったマンションを含む建替えについては、これまで196件、約15,500戸(いずれも平成26年4月時点)と実施割合が低いことから、マンションの建替えをより一層促進するために、昨年の12月24日に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」(以下「改正法」という。)が施行されました。

今回の改正法で改正されたポイントは2つあります。1つ目は、マンション敷地売却制度の創設、2つ目は容積率の緩和特例です。

マンション敷地売却制度とは、耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の5分の4以上の多数で、敷地売却の決議ができるというものです。改正前は、多数決で売却することは出来ませんでした。

2つ目の容積率の緩和は、耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に貢献するものについては、特定行政庁(建築確認や完了検査などを自ら行う都道府県・市・特別区)の許可により、容積率制限が緩和されるというものです。ただし、これは100%保証された権利ではありません。

改正法の対象物件は、あくまでも耐震性が不足するマンションです。したがって、これを活用するためには、耐震診断を受け、耐震性能(Is値)が0.6未満(鉄筋コンクリート造の場合)と危険なため除却(取り壊し)が必要といったように、特定行政庁から耐震性不足が客観的に認定される必要があります。なお、当該認定の申請には、集会の普通決議(区分所有者及び議決権の各過半数)が必要になりますので、ご注意ください。


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