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管理費の削減方法

2016年03月03日

 分譲時点の管理費は、競争原理が機能していないため、一般的に高い傾向にあります。このため、管理費を削減したいという意向は当然ですが、業務仕様・サービスを変えずに削減することが理想です。

つまり、管理コストの削減とは、「管理費の支出において無駄をカットすること」や、「競争による単価のダウンにより管理組合の出費を削減すること」です。削減作業は、独力で行う管理組合もありますが、一般的には外部の専門家を活用して管理費削減を実現するケースが多いと思います。

 

①現状の管理会社へ値引き交渉する方法
 管理組合で管理費の不明点・疑問と思われる点を追及して値下げ交渉を行います。ただ単
に「安くしろ」と訴えたところで説得力はなく、理論的に価格交渉することが不可欠となります。ただし、管理会社からすれば「合理的な価格ですよ」と反論することは容易で、思い通りの削減効果を実現するのは難しい。


②過剰サービスの削減

契約内容や業務仕様書を検証し、過剰なサービスを削減します。たとえば、管理員の勤務時間を減らすとか、特別清掃の回数を年6回から年4回に減らすとかでサービスの仕様を見直し、コストを削減します。この場合、質の低下に注意してください。


③専門業者との直接契約による削減

管理業者に全部委託している場合でも、自社内ですべての業務を行うことはなく、管理事務以外のほとんどの業務を設備業者等に再委託しています。この場合、再委託先との中間マージンを得ていることや、競争原理が働きにくく費用が高止まりしていることが通常です。全部委託をやめて、再委託業者と直接契約することで、コストを削減することができます。ただし、窓口が複数となるため、理事会の手間が増えるというデメリットがあります。


④管理会社変更による削減

 管理会社から見積書を入手し、価格とサービスを比較検討し、ベストパートナーを選考します。最も大きなコスト削減を得ることができます。ただし、区分所有者からすると「今までの管理会社で構わないのになぜ変更するの?」「逆にサービスの低下につながるのではないの?」と考える人もいます。よって、管理会社変更を検討する場合は、事前に区分所有者の十分な合意(アンケートなど)を得ておく必要があります。

 

 


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